Shophouse là gì? Những kiến thức cần biết khi đầu tư Shophouse

Shophouse là một loại hình bất động sản đã xuất hiện từ lâu trên thế giới và không còn xa lạ với người Việt Nam. Tuy nhiên, có rất nhiều người vẫn chưa định nghĩa được những khái niệm về Shophouse. Bài viết này, chúng tôi sẽ đi sâu giải đáp Shophouse là gì cũng như những vướng mắt của đọc giả về mô hình mới này.

Shophouse là gì?

Shophouse là một loại hình bất động sản có đủ hai chức năng: vừa để làm nhà ở, vừa để làm kinh doanh thương mại. Chúng có mặt hầu hết trên thế giới, đặc biệt là những khu dân cư đông đúc, thường được sở hữu bởi một gia đình và phục vụ công việc kinh doanh cho gia đình đó.

Shophouse có lối kiến trúc đặc trưng cụ thể của các ngôi nhà tại Đông Nam Á trong thời kỳ thuộc địa. Các Shophouse được xây dựng với số lượng lớn từ thế kỉ 19 đến đầu thế kỉ 20. Mặc dù phần lớn trong số chúng đã bị phá hủy, nhưng một số vẫn còn tồn tại cho đến ngày hôm nay.

Ngày nay, các Shophouse đó là một ví dụ minh họa cho kiểu kiến trúc Đông Nam Á thời bấy giờ. Các kiến trúc tương tự có thể được tìm thấy ở các khu vực khác trên thế giới, bao gồm một phần của khu vực Mỹ Latinh và các đảo vùng Caribean.

Những đặc điểm để nhận biết một Shophouse:

• Được xây dựng theo một hàng, thứ tự liền kề – cạnh nhau dọc theo một con phố, không có khoảng trống ở giữa 2 Shophouse đứng cạnh nhau.
• Tầng xây dựng thấp: từ 2 – 3 tầng.
• Mặt tiền không quá lớn, đổi lại chiều sâu kéo dài ở phía trong.
• Phần hiên trước cửa hàng: thuật ngữ “Five foot way” có nghĩa “5 bước chân” với chiều dài 1.524m là điểm gần như bắt buộc của các shophouse thế kỷ 19.
• Đa chức năng sử dụng, kết hợp sinh hoạt của dân cư và thương mại kinh doanh.

Ở Việt Nam, nếu bạn đang sinh sống tại Hà Nội thì những ngôi nhà có mặt tiền giáp với mặt đường tại khu vực 36 Phố Phường hoặc  ở Quảng Nam với các căn nhà kinh doanh buôn bán trong Phố Cổ Hội An là một ví dụ điển hình cụ thể của Shophouse những thời kỳ đầu.

Tuy nhiên, Shophouse ở Việt Nam thường được hiểu là căn hộ khối đế trong toà nhà chung cư hoặc nhà phố thấp tầng mặt tiền đường.

Kết cấu và thiết kế của Shophouse

– Vị trí và thiết kế: Thiết kế của Shophouse rất phù hợp cho những khu vực đông dân, vừa sử dụng để ở, vừa có thể làm địa điểm kinh doanh nhỏ. Shophouse có thiết kế hẹp theo chiều ngang và dài theo chiều dọc nên thích hợp với nhiều loại hình kinh doanh. Khu vực mặt tiền phía trước thường là khu vực kinh doanh, dùng để phục vụ khách hàng. Khu vực phía sau thường dùng để ở, làm nhà tắm, nhà bếp, và các hạ tầng khác.

– Hàng ba (hay hành lang): Hàng hóa và sản phẩm sẽ đượng trưng bày phía trước của Shophouse, được che chắn bởi mái hiên để tránh mưa, tránh nắng. Hàng ba cũng được sử dụng với mục đích là nơi đón tiếp khách hàng. Hàng ba nằm dọc theo những con phố là một khu vực quan trong với gia chủ và cả khách hàng.

– Sân trong và tầng trên: Các Shophouse thường được xây dựng nằm giữa các bức tường nề song song với nhau, phần trên được sử dụng làm chỗ ngủ. Để đảm bảo không khí được lưu thông, một “sân trong” (giếng trời) sẽ được đặt ở giữa của ngôi nhà (xem hình bên dưới).

Ưu và nhược điểm của Shophouse

Ưu điểm

Bằng lối kết hợp thông minh giữa cổ điển và hiện đại thì Shophouse hội tụ đầy đủ những tiện ích thiết thực về diện tích, không gian và môi trường sống xung quanh. Cụ thể những tiện ích đó là:

• Vị trí đắc địa: Bắt đầu từ thời điểm khai thác, quy hoạch các dự án thì những nhà quản lý đầu tư xây dựng đã tính toán rất kỹ lưỡng những điều kiện xung quanh như tuyến đường lớn, khu dân cư đông đúc, trung tâm hành chính, hội tụ những tiềm năng phát triển kinh tế để đầu tư Shophouse. Đây chính là những yếu tố đảm bảo góp phần cho Shophouse hoạt động tốt và thuận lợi cho việc kinh doanh.
• Giới hạn về mặt số lượng: Việc xây dựng Shophouse nhằm mục đích phục vụ cho những cư dân trong và ngoài dự án xung quanh đó. Tùy vào dự án lớn hay nhỏ số lượng Shophouse sẽ được cân đối. Thường thì chỉ chiếm tỉ lệ từ 2-3% trên tổng số lượng căn hộ. Sở hữu vị trí đẹp ngay tại tầng trệt có đông người qua lại. Shophouse trở nên khan hiếm và không thể đáp ứng hết nhu cầu của khách hàng.
• Thiết kế hiện đại, thông minh và tiện lợi: Ngoài việc có thể mở của hàng kinh doanh thì Shophouse còn có thể cho thuê để làm văn phòng. Việc thiết kế rộng rãi thoáng mát rất phụ hợp cho thuê làm văn phòng cho các công ty hoặc các tập đoàn lớn.
• Di chuyển thuận lợi: Việc bạn chọn một mặt tiền lớn cho vị trí cửa hàng hoặc nhà ở sẽ là điều cực kì thuận lợi. Cửa hàng của bạn sẽ thu hút được lượng người qua lại. Bên cạnh đó có thể là bãi đổ xe mi ni sẽ được xây dựng. Shophouse thường được xây dựng tại những khu căn hộ với vị trí thuận tiện đỗ xe bên đường, một thể để các bạn mua sắm hoặc nằm gần lối lên xuống của tòa nhà.
• Thanh khoản tốt: Việc khan hiếm nguồn cung Shophouse ở tất cả các dự án. Cùng với những tiện ích xung quanh thì tính thanh khoản càng cao. Dễ dàng cho việc mua bán, cho thuê lại.
• Cho thuê sẽ mang lại lợi nhuận cao: Từ việc cho thuê sẽ mang cơ hội sinh lời cao. Có thể bạn chưa biết tỉ lệ khai thác Shophouse lên tới 8-12% một năm. Vượt lên trên cả việc cho thuê căn hộ chung cư hay gửi tiết kiệm ngân hàng.

Nhược điểm

Shophouse vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế lớn mà các nhà đầu tư e ngại nhất.

• Vốn đầu tư lớn: Shophouse thường sẽ có giá bán cao hơn các căn hộ. Buộc các nhà đầu tư phải chi mạnh tiền hơn so với việc đầu tư vào căn hộ thông thường. Sở hữu những tiện ích và vị trí đắc địa như vậy thì giá đương nhiên phải cao hơn. So với cá loại hình bất động sản khác thì Shophouse vẫn cao.
• Cộng đồng dân cư chưa đông: Thường thì việc thuê các Shophouse để kinh doanh buôn bán. Việc tập trung rất ít dân cư sẽ dẫn đến đầu tư kinh doanh không hiệu quả.
• Giới hạn quyền sở hữu: Việc sở hữu những căn hộ Shophouse thì bạn sẽ được cấp sổ đỏ, sổ hồng nhưng có thời hạn nhất định.

Có nên đầu tư Shophouse không?

Đây là câu hỏi mà chúng tôi thường gặp từ những khách hàng mới đầu tư Shophouse lần đầu. Còn những khách hàng đầu tư Shophouse gạo cội thì đều hướng đến hoạt động kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê lại. Những nhà đầu tư đó bao gồm:

• Những người có quan điểm đầu tư từ trung hạn đến dài hạn.
• Các cá nhân muốn bảo toàn vốn đầu tư của mình: Với lo lắng sờ sờ trước mắt khi bỏ ngân hàng 1 tỷ, ngân hàng phá sản chỉ còn 100 triệu cầm về thì việc mua bất động sản giá trị như Shophouse sẽ là hình thức giữ tiền an toàn mà vẫn mang lại nguồn lợi nhuận.
• Các công ty gia đình hoặc các doanh nghiệp vừa và nhỏ, những người muốn kinh doanh ngành nghề riêng của mình nhưng lo sợ về vấn đề thay đổi địa điểm, giá cả trong thời kỳ đi thuê văn phòng, thì việc sở hữu một căn Shophouse là giải pháp bền vững và an toàn.
• Người nước ngoài lưu trú tại Việt Nam cũng là đối tượng khách đặc biệt luôn quan tâm đến Shophouse hàng đầu bởi đây là loại hình đầu tư quá quen thuộc với họ.

Bằng những kinh nghiệm đầu tư tổng hợp được ghi nhận từ họ, chúng tôi đúc kết lại như sau:

Khu vực Shophouse của một dự án thường nằm ở tầng thương mại (tùy theo dự án mà có thể bố trí ở tầng trệt, tầng 1 hoặc tầng 2, hoặc có thể cao hơn nữa). Trung tâm thương mại xuất hiện ở bất kỳ dự án chung cư nào, thường chiếm hệ số 0,8% – 1.5%, tùy theo phê duyệt của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hầu hết tầng thương mại của các chung cư khai thác không hiệu quả.

Hiện nay có khá nhiều dự án chung cư quảng bá Shophouse. Do đó bạn nên tham khảo kỹ lưỡng trước khi quyết định như: mục đích mua để kinh doanh hay để ở, nếu là thương mại liệu có rơi vào tình trạng ế ẩm hay không, khu vực đó có mãi lực nhiều hay không. Ngoài ra, nếu khu trung tâm thương mại có diện tích lớn, chủ đầu tư thường sẽ hợp tác với đơn vị có tên tuổi hoạt động trong lĩnh vực bán lẻ để khai thác; nếu trường hợp này xảy ra, chắc chắn cư dân sẽ không cạnh tranh nổi với chủ đầu tư! Đối với chủ đầu tư, việc hoạt động ế hay đắt của trung tâm thương mại không trở thành vấn đề, vì đã thu hồi cả vốn lẫn lời ngay từ khi bán căn hộ. Còn đối với khách hàng mua Shophouse, nếu kinh doanh ế ẩm thì việc sang nhượng rất khó khăn, nguy cơ “chôn vốn” lâu dài là không tránh khỏi.

Ngoài ra cũng cần chú ý đến quyền sở hữu của Shophouse, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả và kế hoạch kinh doanh. Hiện tại, loại căn hộ Shophouse đang có 2 hình thức sở hữu cơ bản là: Loại căn hộ Shophouse có hình thức sở hữu sổ đỏ lâu dài, thường là Shophouse nằm tại các dãy nhà phố trong khu đô thị, biệt thự liền kề 4-5 tầng; Loại căn hộ Shophouse có sổ đỏ 50 năm, Shophouse nằm tại vị trí tầng 1 – 2 khối đế chung cư.

Kinh nghiệm khi mua căn hộ Shophouse

Căn hộ Shophouse là loại hình bất động sản có nhiều tiện ích nhưng cũng đầy rẫy những rủi ro. Vì thế, việc đầu tư vào Shophouse sẽ cần phải có những kinh nghiệm nhằm đầu tư đúng đắn vào những dự án có độ uy tín cao, có vị trí các các yếu tố ngoại cảnh tác động đến khả năng sinh lời.

Shophouse sẽ phù hợp với những khách hàng vừa có nhu cầu ở vừa có nhu cầu kinh doanh. Kinh phí bỏ ra cho việc đầu tư Shophouse không hề nhỏ. Mời các bạn tham khảo các lưu ý khi tiến hành đầu tư vào Shophouse của chúng tôi:

• Mục đích mua: Trước khi làm một việc gì đó bạn phải xác định mục tiêu. Vì chi phí bỏ ra rất lớn nên điều này cần phải cân nhắc.
• Xem xét tiềm năng kinh doanh của dự án: Việc đầu tư của bạn sẽ phải phụ thuộc rất nhiều vào tiềm năng phát triển của các yếu tốt nội ngoại khu.
• Tính toán chi phí vận hành dịch vụ: Việc chọn đầu tư vào Shophouse không thể không tính đến các chi phí dịch vụ và phí vận hành. Tại TPHCM, chi phí vận hành ở các quận trung tâm thường thì sẽ cao hơn ở các quận khác.
• Chọn vị trí có thể mang lại hiệu quả: Việc chọn các vị trí có đông dân cư qua lại cạnh đường xuống bãi xe, cầu thang, tiện dừng xe, thoáng mát, tầm nhìn đẹp.

Tính pháp lý của Shophouse

Quyền sở hữu của căn hộ Shophouse là vô cùng quan trọng để tính toán về các kế hoạch kinh doanh, khả năng thu hồi vốn. Ở đây chúng ta chỉ cần xét đến Shophouse chân đế chung cư vì Shophouse nhà phố thấp tầng kia đơn giản chỉ là nhà liền kề.

Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật đầu tư năm 2014, khoản 3 Điều 126 Luật Đất Đai năm 2013 thì dự án xây dựng đầu tư nhà ở thương mại, kinh doanh dịch vụ kết hợp để ở ngoài khu kinh tế thì thường có thời hạn 50 năm (trong khu kinh tế và các điều kiện khác không quá 70 năm). Trong trường hợp khi người Việt Nam chúng ta mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng phần Shophouse này thuộc chung cư được xây dựng theo dự án kinh doanh nhà ở thì chúng ta vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, do có mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ nên phần công trình này sẽ không được xác định với mục đích lâu dài như đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, mà chỉ được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, theo thời hạn thực hiện dự án.

Theo quy định của pháp luật, khi hết thời hạn 50 năm, nhà ở kết hợp thương mại, kinh doanh dịch vụ sẽ thuộc về chủ sở hữu đầu tiên khi cấp phép dự án. Tức là tài sản đó sẽ thuộc chủ đầu tư hoặc nhà nước đối với đất được giao có thời hạn.

Do đó bạn cần phải lưu ý kỹ điều này trước khi quyết định đầu tư vào Shophouse, bởi chúng được bán với đơn giá tính theo m2 cao hơn khá nhiều so với căn hộ chung cư thông thường.

Top 10 shophouse Hot nhất tại Tp.HCM năm 2020

Dưới đây là những dự án shophouse được đánh giá hàng đầu tại Tp. HCM và giá thuê tính theo tháng:

• Shophouse Sala Đại Quang Minh (5000$/tháng)
• Shophouse Vinhomes Central Park (3000$/tháng)
• Shophouse Vinhomes Golden River (Vinhomes Ba Son) (4000$/tháng)
• Shophouse khu đô thị Phú Mỹ Hưng (4300$/tháng)
• Shophouse CityLand (4300$/tháng)
• Shophouse Nam Phúc (Phú Mỹ Hưng) (3500$/tháng)
• Shophouse Sunrise City View (2500$/tháng)
• Shophouse Masteri Thảo Điền (3000$/tháng)
• Shophouse Lakeview City (2200$/tháng)
• Shophouse Happy Valley (3500$/tháng)

Kết luận

Như vậy bài viết trên đây chúng tôi đã cung cấp cho bạn đọc những thông tin cơ bản nhất về shophouse. Hy vọng bài viết đã mang đến cho các bạn những thông tin hữu ích. Cảm ơn các bạn đã luôn theo dõi Bitcoin Vietnam News.

Chia sẻ