Hiện nay, thị trường bất động sản đất nền đang trở nên sôi động và thu hút nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Trong số các loại bất động sản, đất thổ cư đã chiếm ưu thế với hơn 60% tổng thị trường. Tuy nhiên, dường như vẫn còn không ít người gặp khó khăn trong việc phân biệt giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp. Sự hiểu lầm này có thể dẫn đến những rủi ro không đáng có trong quá trình mua bán đất.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn định rõ và phân biệt đúng giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp. Chúng ta sẽ đi qua các đặc điểm, phân loại và quy định pháp lý của từng loại đất, đồng thời cung cấp những thông tin hữu ích để bạn có cái nhìn tổng quan và chi tiết về thị trường bất động sản đất thổ cư.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là thuật ngữ truyền thống dùng để chỉ đất dùng cho mục đích ở. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, đây là loại đất phi nông nghiệp, bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Ký hiệu để phân loại đất thổ cư là:
- ONT: Đất thổ cư ở nông thôn.
- ODT: Đất thổ cư ở đô thị.
Đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống; đồng thời, đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
Đối với đất thổ cư, người sở hữu được quyền sử dụng toàn diện, nhưng phải tuân thủ quy định pháp luật về Luật Đất đai. Ví dụ, nếu bạn không muốn sử dụng đất thổ cư để xây nhà ở, bạn hoàn toàn có thể trồng hoa màu, cây cối trên đó, và điều này đã được Nhà nước cho phép.
Quy trình mua bán đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.
- Trích lục thửa đất.
- Chứng từ nộp thuế đất.
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
- Sổ hộ khẩu thường trú của cả vợ và chồng (nếu có).
- Chứng minh thư, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng của cả vợ và chồng.
Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Sổ hộ khẩu thường trú.
- Chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.
- Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp nếu người mua không tham gia trực tiếp vào giao dịch mua bán.
Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng và chứng thực thì mới có được công nhận và có giá trị pháp lý. Vì vậy, cả hai bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, thì sẽ không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ các bên tham gia giao dịch, văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra và thẩm định các giấy tờ để đảm bảo tính hợp lệ và pháp lý của chúng tại thời điểm chuyển nhượng.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thẩm tra hồ sơ, kiểm tra thông tin địa chính, và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế nhằm xác định nghĩa vụ tài chính liên quan. Nếu cần, văn phòng đăng ký cũng sẽ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Bước 3: Tiến hành chuyển nhượng
Văn phòng công chứng sẽ tạo hợp đồng chuyển nhượng dựa trên thỏa thuận của hai bên hoặc có thể hai bên cùng soạn thảo hợp đồng, sau đó nộp lại văn phòng đăng ký để kiểm tra và hoàn thiện. Hai bên sẽ xem xét và điều chỉnh hợp đồng sao cho hợp lý nhất và bảo đảm quyền lợi của cả hai bên, đặc biệt là về mặt pháp lý.
Khi hợp đồng đã được thỏa thuận, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư với sự chứng kiến và công chứng của văn phòng đăng ký.
Bước 4: Sang tên sổ hồng
Sổ hồng nhà đất được coi là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu và quyền định đoạt của chủ sở hữu. Sau khi thu thập đầy đủ giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch.
Các bước và công việc cần thực hiện bao gồm:
- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
- Nhận tờ khai từ chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai xác nhận đã nộp tiền thuế từ kho bạc, sau đó quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc thay đổi tên người sở hữu trong sổ đỏ.
- Người mua nhà đất cần đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên sổ đỏ. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá được nhà nước quy định.
Sau khi hoàn tất các bước trên, sổ đỏ sẽ được chuyển tên, xác nhận người mua là chủ sở hữu mới và quá trình mua bán đất thổ cư sẽ được hoàn thành.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế và lệ phí, thông thường cả bên bán và bên mua đều có nghĩa vụ chia sẻ trách nhiệm này. Người mua sẽ chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ, trong khi người bán sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, với sửa đổi năm 2012, bên chuyển nhượng (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận xem bên nào sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.
Bước 6: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất sẽ nộp biên lai thu thuế và lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết hồ sơ, theo quy định hiện hành, là trong khoảng thời gian 15 ngày, kể từ khi hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Phân biệt đất thổ cư với đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là loại đất chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất và kinh doanh nông nghiệp, chẳng hạn như trồng cây, lúa, hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, lương thực và thực phẩm.
Theo quy định, đất nông nghiệp không được phép sử dụng cho mục đích thiết kế hay xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.
Đất nông nghiệp được phân chia thành nhiều loại khác nhau, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy hải sản.
Thông thường, đất nông nghiệp không thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư chính vì giá bán thường thấp hơn nhiều so với đất thổ cư, và thường chỉ dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp và trồng trọt.
Để đất nông nghiệp được công nhận là đất thổ cư, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở).
Theo Điều 57 của Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cấp phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp mà Nhà nước giao đất không thu tiền, sang đất phi nông nghiệp mà Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Người sử dụng đất muốn thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, các quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
Đất thổ cư có được cấp sổ đỏ không?
Đất thổ cư được cấp sổ đỏ. Với đất ở, khi đã phân lô đủ diện tích, người sử dụng đất có thể tách làm sổ riêng cho từng mảng đất. Để đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ), người sử dụng đất cần có đủ các giấy tờ và thực hiện các loại chi phí như sau:
Theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thủ tục nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi thửa đất tọa lạc.
Về chi phí, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm:
- Tiền sử dụng đất xác định cụ thể theo Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTNMT.
- Lệ phí trước bạ theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐCP.
Khi làm sổ đỏ, thuế đất ở sẽ được tính như sau:
- Tiền thuế sử dụng đất (theo quy định).
- Phí chuyển quyền sử dụng đất nếu người làm sổ đỏ là người nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác. Phí chuyển nhượng quy định là 4% trên giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ đất và lệ phí trước bạ nhà (nếu đã xây nhà) – bằng 1% trên giá chuyển nhượng.
Từ năm 2007, đất ở chưa có sổ đỏ hoặc không có sổ đỏ sẽ không được tham gia giao dịch, tức là không được thực hiện một số quyền đối với mảnh đất đó. Do đó, người sử dụng đất và người có nhu cầu mua đất cần chú ý điều này.
Đất thổ cư có xây nhà được không?
Đa số ai cùng biết, đất thổ cư thật ra chính là đất ở. Chính vì vậy, đất thổ cư hoàn toàn có thể dùng để xây nhà. Tuy nhiên, khi đứng trước quyết định mua đất thổ cư để xây nhà, quý khách hàng nên tìm hiểu kỹ và chính xác thửa đất thuộc diện gì, vấn đề pháp lý có được bảo đảm hay không, liệu nó nằm trong diện giải tỏa hay không,… Tốt hơn hết, khách hàng nên kiểm chứng các thông tin về bất động sản mình đang có ý định mua tại sở địa chính và sở tài nguyên cảnh quan để có các thông tin chính xác nhất.
Vì nguyên nhân này, xu thế tìm đất thổ cư ở nông thôn và khu vực ven đô đang có xu thế ngày càng “hot” hơn khi nguồn cung chung cư giá rẻ càng trở nên khan hiếm. Cùng với đó, sẽ là những vấn đề liên quan đến chất lượng chung cư giá rẻ khiến không ít người chọn lựa tìm đất thổ cư trong nông thôn.
Mặt khác, chung cư giá rẻ đang dần bộc lộ những bất cập trong quá trình xây dựng như tiến độ dự án chậm, chất lượng công trình không đảm bảo,… dẫn đến tâm lý e ngại của người mua bán bất động sản.
Chán nản với cuộc sống xô bồ và đông đúc chốn thành phố, nhiều người chọn cho mình cuộc sống an nhàn với không khí trong sạch của thôn quê. Vì vậy, đất thổ cư ở nông thôn hay đất thổ cư ven đô là một sự lựa chọn thích hợp đối với họ.
Đất thổ cư có cần đóng thuế không?
Đất thổ cư là đất ở và do đó nó là đối tượng chịu thuế, và người sử dụng đất thổ cư là người phải nộp thuế. Hình thức tính thuế đất thổ cư được quy định như sau:
Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế dựa trên các yếu tố sau:
- Quy mô đất tính thuế,
- Giá 1m2 đất tính thuế, và
- Thuế suất.
Khoản một Điều 5 Luật thuế khai thác đất phi nông nghiệp 2010 quy định diện tích đất tính thuế gồm các trường hợp sau:
- Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất được khai thác vào mục đích kinh doanh.
- Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành thị trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng quy mô những thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì quy mô đất tính thuế là quy mô thực tế sử dụng.
Giá của 1m2 đất tính thuế cho đất thổ cư sẽ được xác định theo Quyết định số 66/2011/QĐ-UBND quy định bảng giá những loại đất năm 2012 trên địa bàn mỗi tỉnh có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
Căn cứ khoản 1 Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế khai thác đất phi nông nghiệp quy định: “Thuế suất đối với diện tích đất ở hạn mức là 0.03%.
Những lưu ý quan trọng về pháp lý
Khi mua đất thổ cư, nhiều người thường không nắm rõ các thủ tục và vấn đề pháp lý, đặc biệt khi chưa có kinh nghiệm trong việc này. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn, thậm chí có thể bị lừa khi mua đất. Dưới đây là những lưu ý quan trọng khi mua đất thổ cư để giúp bạn hạn chế rủi ro:
- Tìm hiểu thông tin và vấn đề pháp lý về khu đất: Trước khi quyết định mua đất, hãy tìm hiểu kỹ về thông tin liên quan đến khu vực và vấn đề pháp lý của mảnh đất để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch.
- Đảm bảo mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Một điều kiện cần thiết là đảm bảo mảnh đất đã có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất của bạn.
- Hợp đồng mua bán đất thổ cư phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan: Trước khi ký kết hợp đồng, hãy chắc chắn rằng hợp đồng đã được ký bởi tất cả các bên liên quan, bao gồm người bán và người mua, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này.
Ngoài những vấn đề pháp lý của mảnh đất, khi mua đất thổ cư, bạn nên chú ý những yếu tố sau đây theo chia sẻ của những người có kinh nghiệm:
- Chọn hướng mảnh đất: Hướng mảnh đất sẽ ảnh hưởng đến ánh sáng và gió trong nhà cũng như khả năng sử dụng trong tương lai.
- Diện tích và vị thế: Xác định rõ diện tích và vị trí của mảnh đất để đảm bảo phù hợp với nhu cầu sử dụng của bạn.
- Môi trường sống xung quanh: Xem xét môi trường sống xung quanh để đảm bảo không gian sống thoải mái và an toàn.
- Lối vào không có tranh chấp: Đảm bảo rằng lối vào mảnh đất không gây tranh chấp hay ràng buộc trong quá trình sử dụng.
Nắm vững những lưu ý này sẽ giúp bạn tránh những rủi ro và đưa ra quyết định mua đất thổ cư một cách thông suốt và tự tin.
Lời kết
Tổng kết lại, việc phân biệt giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp là rất quan trọng trong quá trình mua đất. Đất thổ cư là loại đất được phép xây dựng nhà cửa và sử dụng cho mục đích ở, trong khi đất nông nghiệp chỉ dùng cho việc sản xuất nông nghiệp và không được phép xây dựng, trừ khi đã chuyển đổi sang đất ở.
Những thông tin về các loại đất này cần phải được nắm vững trước khi quyết định mua đất, để tránh rủi ro và tránh “tiền mất tật mang”. Người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ và các thông tin về đất để đảm bảo tính hợp pháp và đúng đắn cho giao dịch của mình.
Nếu có ý định mua đất thổ cư, nên chú ý đến hợp đồng mua bán, chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục pháp lý liên quan. Đối với đất nông nghiệp, nếu muốn sử dụng cho mục đích khác, cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Với sự hiểu biết và tinh thần cẩn trọng, người mua sẽ có cơ hội chọn lựa đúng loại đất phù hợp với nhu cầu và đảm bảo cho tương lai sống của mình. Hãy luôn nắm vững thông tin và tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi bước vào giao dịch mua bán đất, để có một lựa chọn tốt nhất và tránh những rủi ro không đáng có.
Trả lời