TimeShare là gì? Những kiến thức cần biết về hình thức TimeShare

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện của một dạng sản phẩm mới mang tên Timeshare. Mặc dù tại Việt Nam, Timeshare có thể còn khá mới mẻ, nhưng trên thực tế, ngành công nghiệp Timeshare đã có một lịch sử phát triển thành công trải dài hơn 50 năm trên toàn cầu và ngày càng thu hút sự quan tâm của nhiều người. Vậy, Timeshare là gì? Trong bài viết này, hãy cùng CryptoViet khám phá về hình thức đầu tư Timeshare này.

Timeshare là gì?

Timeshare là thuật ngữ được tạo thành bởi việc kết hợp hai từ “Time” (thời gian) và “Share” (chia sẻ). Nó thể hiện một hình thức chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng (sharing vacation time) tại các khu nghỉ dưỡng như Resort, Hotel, Condotel, trong một vùng địa lý cụ thể. Để dễ hiểu, mô hình này cấp quyền lưu trú cho người mua tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp (thường là resort 4-5 sao) trong khoảng thời gian cố định hàng năm, trong một số năm nhất định, và có khả năng trao đổi lưu trú với các khu nghỉ dưỡng khác thuộc cùng chương trình.

Lịch sử hình thành mô hình Timeshare

Khái niệm timeshare bắt nguồn từ ý tưởng chia sẻ quyền sử dụng máy tính của IBM. Khi đó, việc vận hành máy tính đòi hỏi chi phí cao, do đó họ chia nhỏ khung thời gian sử dụng máy và cùng nhau chia sẻ với các công ty khác để tối ưu hiệu suất vận hành và giảm bớt chi phí. Sau này, ý tưởng “chia sẻ thời gian” đã được áp dụng trong lĩnh vực du lịch, khởi nguồn từ việc một số gia đình tại châu Âu đã cùng nhau chia sẻ một ngôi nhà tại khu nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu nghỉ hàng năm.

Ở Anh Quốc vào khoảng những năm 1960 và sau đó tại Hoa Kỳ vào những năm 1974, mô hình chia sẻ ngôi nhà nghỉ dưỡng giữa các gia đình đã bắt đầu hình thành. Sáng tạo này xuất phát từ hai vấn đề chính thời điểm đó. Một là việc sở hữu một căn nhà tại khu nghỉ dưỡng như vậy đòi hỏi chi phí lớn, từ việc vận hành đến bảo trì. Thứ hai là việc sử dụng căn nhà này trong năm thường dư thừa, dẫn đến sự lãng phí.

Xuất phát từ hai nguyên nhân trên, một nhóm các gia đình quen biết đã đưa ra sáng kiến biến căn nhà thứ hai này thành tài sản chung, nhưng phân chia thời gian sử dụng linh hoạt dựa trên nhu cầu của mỗi gia đình trong từng mùa trong năm. Việc phân chia thời gian nghỉ dưỡng không cố định và có thể linh hoạt chuyển đổi để phù hợp với nhu cầu hàng năm. Khi việc chia sẻ thời gian nghỉ giữa các gia đình xảy ra, hiệu suất sử dụng căn nhà tăng cao, đồng thời giúp các gia đình tiết kiệm một khoản lớn so với việc sở hữu một ngôi nhà riêng. Điều này đã tạo ra một thị trường và khám phá ra xu thế dịch vụ chia sẻ kỳ nghỉ mà chúng ta gọi là Timeshare ngày nay.

Những hình thức Timeshare phổ biến

Deeded interests (Hợp đồng bán đứt tài sản)

Theo phương thức này, người mua timeshare sẽ nhận được quyền sở hữu hợp pháp và quyền sử dụng tài sản theo khoảng thời gian cụ thể trong hợp đồng. Loại hình này cho phép người mua sử dụng tài sản vĩnh viễn và có thể để lại cho các thành viên trong gia đình hoặc bán nó khi họ không muốn tiếp tục giữ tài sản đó.

Right-to-use (Hợp đồng quyền sử dụng)

Trong hình thức này, người mua không sở hữu tài sản mà chỉ được sử dụng cơ sở vật chất của timeshare trong các khoảng thời gian cố định. Khi hợp đồng kết thúc, quyền sử dụng của người mua đối với bất động sản sẽ bị hủy bỏ (trừ khi họ gia hạn hợp đồng).

Leasehold agreements (Hợp đồng thuê bất động sản)

Tương tự như right-to-use, hình thức timeshare thứ ba này cho phép người mua nắm giữ quyền thuê bất động sản theo hợp đồng. Tuy nhiên, các quyền lợi thuê này thường thấp hơn so với quyền lợi của người nắm giữ toàn bộ tài sản (full ownership interest). Một khác biệt quan trọng giữa leasehold agreements và right-to-use là thời hạn hiệu lực của hợp đồng. Thường thì, hợp đồng thuê của leasehold sẽ ngắn hơn so với right-to-use.

Ưu điểm của mô hình Timeshare

Khi áp dụng mô hình Timeshare mới vào thị trường Việt Nam, cả những chủ đầu tư và khách hàng sử dụng nên thực hiện nghiên cứu cẩn thận về các ưu điểm và nhược điểm của loại hình này để đảm bảo đầu tư một cách hiệu quả và mang lại lợi nhuận cao.

Lợi ích cho chủ đầu tư

Tỷ suất sinh lợi cao

So với các mô hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng thông thường, hình thức đầu tư bất động sản dạng Timeshare có khả năng thu hồi vốn nhanh và mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư.

Theo báo cáo năm 2010 từ Howard, thực hiện cho chủ đầu tư của một khu nghỉ dưỡng 5 sao tại Cam Ranh, tỷ lệ đầu tư (key) cho một phòng là $170K/key/45m2 -> $3,778/m2/key và cho một Villa là $350K/key/175m2 -> $2,000/m2/key villa. Nếu bán hết Timeshare cho 52 tuần/1 căn hộ thì doanh số bán được trên mỗi m2 đối với căn hộ trong khu resort là 7,8801/m2, và cho Villa là 7,877/m2.

Với điều này, chỉ cần bán 48% trong số 52 tuần tức là đã bán được 25 tuần cho căn hộ Timeshare, và tính toán là 25% x 52 = 13 tuần đã đủ để chủ đầu tư hòa vốn.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn có thể huy động vốn từ khách hàng đầu tư, và không phải chi trả phí bảo trì cho khu resort vì hàng năm, khách hàng sẽ phải đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư.

Không bị ảnh hưởng bởi Luật nhà ở về huy động vốn

Timeshare là một mô hình kinh doanh dịch vụ, không phải là việc bán tài sản, do đó nó không bị ảnh hưởng bởi các chính sách về huy động vốn từ khách hàng. Các chủ đầu tư có thể huy động vốn lên đến 80% hoặc thậm chí cao hơn. Trong trường hợp không khả thi, chủ đầu tư có thể hoãn lại, hoặc thậm chí hủy bỏ hợp đồng, và tiền bồi thường hợp đồng thường ít thiệt hại hơn so với việc xây dựng thực sự.

Tính thanh khoản tốt

Các sản phẩm Timeshare đã được chia nhỏ thành những căn hộ nhỏ, cho phép khách hàng mua chỉ từng phần nhỏ thay vì toàn bộ khu nghỉ dưỡng, làm cho giá trở nên phù hợp với nhiều đối tượng từ trung lưu trở lên. Với thị trường rộng lớn như vậy, khả năng thanh khoản sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Mãi lực cao

Mô hình Timeshare tạo ra tiềm năng tăng giá cho sản phẩm, vì các chủ đầu tư không cần phải chi phí xây dựng các tiện ích phụ trợ khác cho khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần lưu ý rằng, hiện tại mô hình kinh doanh Timeshare chưa phải là sự lựa chọn phổ biến tại thị trường Việt Nam, bởi vì người dân chưa quen thuộc với khái niệm Timeshare. Trong tâm hồn người Việt, việc sở hữu một căn hộ hoặc biệt thự không chỉ đáp ứng nhu cầu du lịch, giải trí hàng năm, mà còn đại diện cho việc sở hữu một tài sản riêng biệt, một hình thức đầu tư có thể cho thuê hoặc chuyển nhượng.

Timeshare không phải là một hình thức đầu tư sinh lợi như các kênh đầu tư khác, nhưng nó là một cách thông minh để đầu tư vào nghỉ dưỡng, giúp người sử dụng tận hưởng những kỳ nghỉ sang trọng, thoải mái, và với mức chi phí thấp.”

Lợi ích cho khách hàng

Khái niệm Timeshare vẫn còn khá mới mẻ trên thị trường Việt Nam, và tập quán sở hữu của người Việt vẫn chưa quen thuộc với việc chia sẻ tài sản của mình với nhiều người. Tuy nhiên, dịch vụ Timeshare mang đến nhiều lợi ích hấp dẫn cho người sử dụng như sau:

Lợi ích tài chính

Đây là một trong những lợi ích quan trọng mà Timeshare mang lại cho người sử dụng. Ví dụ: Một người sử dụng gói Timeshare có giá trị $13,100 (Timeshare mùa hè) tại một resort 5 sao trong vòng 40 năm có thể ở được 5 người. So sánh với việc một người không sử dụng Timeshare để đi nghỉ ở một resort tương đương, việc lưu trú cho 5 người trong 2 phòng với mức giá trung bình khoảng $350-400/phòng/đêm.

Như vậy, trong 7 đêm, 5 người sẽ phải trả tổng cộng (350+400) x 7 = $5,250. Do đó, chi phí cho 3 năm không sử dụng dịch vụ Timeshare là $15,750. Trong khi đó, chi phí cho 3 năm sử dụng Timeshare là ($350 x 3 + 13,100/40) = $1,380. Như vậy, chi phí bỏ ra trong vòng 3 năm để sử dụng Timeshare đã hoàn lại đủ số tiền cho việc nghỉ tại khu resort 5 sao trong suốt 40 năm, bao gồm cả các khoản chi phí quản lý hàng năm.

Quyền sử dụng tài sản

Người sở hữu Timeshare được coi như là sở hữu một quyền sử dụng tài sản, với toàn quyền sử dụng trong khoảng thời gian đã mua. Đồng thời, người sử dụng có khả năng chuyển nhượng, trao đổi, mua bán, cho thuê hoặc thậm chí là kế thừa tài sản này.

Tận hưởng kỳ nghỉ sang trọng cùng gia đình

Timeshare mang đến cho người sử dụng những khoảnh khắc vui vẻ, thảnh thơi, và cơ hội tận hưởng kỳ nghỉ trọn vẹn trong một tuần hoặc nhiều tuần bên gia đình và người thân, tạo nên những kỷ niệm yêu thương với các thành viên trong gia đình. Đồng thời, đây cũng là thời gian để bạn khôi phục sức khỏe, tái tạo năng lượng lao động.

Kỳ nghỉ được lên kế hoạch trước và luôn được đảm bảo

Với dịch vụ Timeshare, kỳ nghỉ luôn được lên kế hoạch trước, giúp người sử dụng tự quản lý thời gian công việc, sắp xếp phương tiện đi lại, và đặt vé máy bay/ô tô trước, từ đó tận dụng lợi thế về giá cả và dịch vụ. Chủ sở hữu không phải lo lắng về việc hết phòng trong các mùa du lịch cao điểm. Sở hữu Timeshare đảm bảo rằng chỗ nghỉ dưỡng cho gia đình chủ sở hữu đã được đảm bảo trong nhiều năm tới. Việc sở hữu kỳ nghỉ dự định trước cũng là động lực để người sử dụng thúc đẩy hành trình du lịch nghỉ dưỡng, để thư giãn và tận hưởng sau một năm làm việc vất vả.

Cơ hội trao đổi kỳ nghỉ quốc tế

Ngoài ra, Timeshare còn cung cấp cho người mua cơ hội trao đổi kỳ nghỉ tại resort này với các resort khác trên khắp thế giới. Khi đó, người sử dụng có khả năng du lịch nghỉ ngơi tại bất kỳ địa điểm nào trên toàn cầu, miễn là resort đó có trong danh sách trao đổi Timeshare.

Nhược điểm của mô hình Timeshare

Mặc dù mô hình Timeshare có những ưu điểm nổi trội, nhưng cũng không thiếu nhược điểm cần được xem xét:

• Phí quản lý hàng năm: Người sử dụng Timeshare phải đối mặt với các khoản phí quản lý hàng năm dù đã thanh toán tiền mua Timeshare. Những khoản phí này được sử dụng để duy trì và bảo dưỡng khu nghỉ dưỡng, điều này có thể gây thêm áp lực tài chính đối với người sử dụng.
• Ràng buộc thời gian: Quyền sử dụng Timeshare được giới hạn trong khoảng thời gian cố định. Điều này có thể khiến người sử dụng gặp khó khăn trong việc linh hoạt lập kế hoạch nghỉ dưỡng, đặc biệt khi có những thay đổi không mong muốn trong lịch trình.
• Giá trị tài sản biến đổi: Giá trị của Timeshare có thể biến đổi theo thời gian và tùy thuộc vào thị trường. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng bán lại hoặc trao đổi Timeshare trong tương lai.
• Rủi ro pháp lý: Trong một số trường hợp, có thể xảy ra những tranh chấp pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng Timeshare, đặc biệt khi có nhiều người chia sẻ cùng một tài sản.
• Khả năng tráo đổi: Mặc dù có thể trao đổi Timeshare sang các khu nghỉ dưỡng khác, nhưng điều này có thể bị hạn chế bởi sự hiện diện và sẵn có của các khu nghỉ dưỡng trong mạng lưới trao đổi.
• Hiểu biết và năng lực tài chính: Việc hiểu rõ và quản lý hiệu quả Timeshare đòi hỏi sự hiểu biết về hợp đồng, quản lý tài chính và thị trường du lịch. Điều này có thể tạo ra rào cản cho những người không có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Đầu tư Timeshare

Đầu tư Timeshare là một hình thức đầu tư thu hồi vốn nhanh chóng và ít rủi ro, với việc bất động sản thuộc phân khúc du lịch nghỉ dưỡng thường mang lại lợi nhuận cao hơn đáng kể so với phân khúc thông thường. Sự kết hợp giữa hình thức quản lý cho thuê và mô hình Timeshare cho phép chủ sở hữu “đi vắng” mà vẫn có cơ hội để bất động sản được quản lý và vận hành như một khách sạn, trong đó lợi nhuận thu được được chia sẻ theo hợp đồng cam kết. Nhờ vào mô hình này, khách hàng có thể tiết kiệm được các khoản đầu tư ban đầu, chi phí bảo dưỡng và quản lý khu biệt thự, đồng thời còn thu được thu nhập từ việc cho thuê và hưởng lợi từ sự tăng trưởng tiềm năng của bất động sản trong tương lai.

Tại Việt Nam hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã triển khai hình thức bán quyền sử dụng biệt thự biển hoặc Condotel mà họ đầu tư tại các resort, sau đó Chủ đầu tư sẽ thuê lại và tiến hành kinh doanh. Đây thực sự là một hình thức hợp tác đầu tư chia sẻ lợi nhuận, cam kết giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân trong việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại các resort. Mô hình hợp tác đầu tư Timeshare, cùng với quyền lợi chia sẻ lợi nhuận và đặc quyền sử dụng dịch vụ này, không chỉ đóng góp vào thị trường nghỉ dưỡng mà còn thể hiện một nhu cầu hợp tác kinh doanh đa dạng.

Những lưu ý khi sử dụng Timeshare

Sở hữu tuần cố định

Khi khách hàng mua Timeshare, có nghĩa là họ mua quyền sử dụng một đơn vị căn hộ Timeshare trong một tuần cố định, chẳng hạn như tuần thứ n, hoặc một số tuần thứ n trong năm và phải sử dụng trong khoảng thời gian hợp đồng của Timeshare.

Căn hộ thay đổi

Trong khu Resort có dịch vụ Timeshare, các căn hộ thường được phân loại theo các hạng như A, B, C. Nếu khách hàng đã mua căn hộ hạng A, họ có quyền sử dụng căn hộ hạng A cho đến khi hợp đồng kết thúc. Tuy nhiên, vị trí căn hộ không được cố định trong từng năm sử dụng. Có thể căn hộ hạng A sẽ có hướng ra biển trong một năm, hướng ra hồ bơi trong năm khác, hoặc hướng ra sân câu lạc bộ trong năm tiếp theo… Khách hàng không có quyền khiếu kiện chủ đầu tư về việc thay đổi vị trí căn hộ. Điều này có thể gây bất tiện cho những người muốn sử dụng một vị trí cố định cho căn hộ của họ.

Chi phí quản lý hàng năm

Dù đã thanh toán tiền Timeshare để sử dụng đến hết thời gian đã cam kết, người sử dụng vẫn phải chịu trách nhiệm thanh toán phí quản lý hàng năm. Phí này được sử dụng để bảo dưỡng và duy trì khu nghỉ dưỡng, các tiện ích công cộng như bể bơi, nhà bếp nấu ăn… Điều này có thể làm giảm sự hứng thú của khách hàng, khi họ cần phải trả các khoản phí liên quan đến Timeshare hàng năm.

Ngoài ra, khách hàng cần nhận thức rằng Timeshare không phải là hình thức đầu tư sinh lời đúng nghĩa như các kênh đầu tư khác, mà chỉ là một hình thức đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng giúp tiết kiệm chi phí. Khi không còn nhu cầu sử dụng, chủ sở hữu cũng có thể bán lại kỳ nghỉ với mức giá thấp hơn, thường dao động trong khoảng 60 – 70% so với giá gốc.

Lời kết

Chia sẻ