Những năm gần đây, việc mua đất để xây nhà vẫn được xem như một biện pháp đáng tin cậy và ổn định cho tương lai. Trong thị trường bất động sản, đặc biệt là trong những thập kỷ tới, đất nền dự án vẫn là một xu hướng được quan tâm hàng đầu. Trong bài viết này, hãy cùng CryptoViet tìm hiểu rõ hơn về khái niệm “đất nền” cũng như các yếu tố quan trọng liên quan đến loại hình đầu tư này.
Khái niệm đất nền
Đất nền là gì?
Đất nền được hiểu là những lô đất gần như chưa bị ảnh hưởng bởi bất kỳ tác động nào của con người như đào lấp, san phẳng, mà vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu của mình.
Theo mục đích sử dụng, đất nền có thể được chia thành các loại sau:
- Đất nền trong dự án.
- Đất thổ cư (đất phi nông nghiệp).
- Đất liền kề.
Đất nền dự án là gì?
Đất nền trong dự án là những lô đất nằm trong một dự án được chủ đầu tư quy hoạch. Các khu đất trong dự án này chưa được khai thác, chưa được xây dựng hoàn thiện và vẫn đang ở giai đoạn ban đầu của việc thực hiện.
Với điểm khác biệt so với đất nền nguyên sơ chưa trải qua tác động, đất nền trong dự án đã trải qua ảnh hưởng của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù đất của dự án và cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến mảnh đất đó.
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư chính là đất dùng để xây dựng nhà ở. Đây thuộc loại đất phi nông nghiệp, không dành cho các hoạt động nông nghiệp, xuất hiện cả ở nông thôn và thành thị. Mục đích của đất thổ cư là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cộng đồng hoặc các mảnh vườn nhỏ liền kề ngôi nhà.
Đất liền kề là gì?
Đất liền kề mang một khái niệm tương tự đất nền trong dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực dự án đang thi công. Tuy nhiên, những mảnh đất này được sắp xếp gần nhau theo một kết cấu cụ thể và có diện tích tương đồng nhau. Điều này khiến việc phân biệt giữa đất nền trong dự án và đất liền kề cần phải dựa vào nhiều yếu tố khác nhau.”
Phân biệt đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề
Về tính pháp lý
Trong góc độ pháp lý, ta có thể phân biệt sự khác biệt giữa Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất liền kề như sau:
- Đất nền dự án: Đất nền dự án đều là những lô đất đã được cơ quan chức năng và nhà nước kiểm chứng một cách rõ ràng và nghiêm ngặt, trước khi được phép quy hoạch và kinh doanh buôn bán.
- Đất thổ cư: Tình hình pháp lý của đất thổ cư thường ẩn chứa nhiều rủi ro. Nhiều mảnh đất không có giấy tờ chứng thực từ cơ quan chức năng, chỉ có giấy ký kết tay giữa hai bên. Điều này có thể gây ảnh hưởng lớn đến quyền sở hữu cũng như quá trình trao đổi và giao dịch trong tương lai.
- Đất liền kề: Giống như đất nền dự án, đất liền kề cũng có sự quy hoạch rõ ràng theo từng lô, từng khu và được cấp giấy phép bởi cơ quan chức năng, đi kèm với sổ đỏ.
Về tiện ích sử dụng
Ngoài yếu tố pháp lý, hệ thống tiện ích cũng là một yếu tố giúp phân biệt ba loại đất nền này.
- Đất nền dự án thường có hệ thống tiện ích phong phú nhất. Hạ tầng được đầu tư và phát triển một cách đồng bộ, bao gồm cả hệ thống điện, nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy và cơ sở hạ tầng khác. Nhằm thu hút nhà đầu tư, chủ đầu tư thường tập trung xây dựng các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và nhiều hơn nữa.
- Đất thổ cư thường không có hệ thống tiện ích đồng bộ hơn. Vì chủ yếu là đất để xây dựng nhà ở, nên quy hoạch và hệ thống tiện ích xung quanh thường ít được chú trọng hơn.
- Tương tự như đất nền dự án, đất liền kề cũng được tập trung phát triển các tiện ích. Bởi vì đây cũng là dạng đất nền trong một dự án do chủ đầu tư quản lý, hệ thống tiện ích cũng thường được đầu tư một cách hiện đại: trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, hệ thống giao thông thuận lợi.”
Tại sao lại đầu tư đất nền?
Quan niệm truyền thống của người Việt về đất
Người Việt Nam có quan niệm “một tấc đất, một tấc vàng”, đặc biệt trong một quốc gia nông nghiệp như Việt Nam, nơi đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và làm giàu. Đất để ở và đất để phát triển kinh tế được coi như không có giá trị định đoạt, thậm chí mức độ giàu có của người Việt còn được đo lường bằng lượng đất họ sở hữu.
Người Việt cũng thường tin rằng cần phải có “một mảnh đất cắm dùi”, tức là sở hữu một mảnh đất lớn để xây nhà và phát triển, đồng thời tích lũy tài sản để thế hệ sau thụ hưởng.
Quyền sở hữu tuyệt đối
Sở hữu một căn nhà thuê hay chung cư khác với sở hữu một mảnh đất. Sở hữu đất đồng nghĩa bạn là người sở hữu thực sự của tài sản đó, không phải là một hình thức sở hữu chung như đối với căn hộ chung cư.
Ngày nay, nhiều người Việt ưa chuộng việc xây nhà kèm theo một mảnh vườn nhỏ để trồng rau, cây cảnh. Do đó, đất nền đang ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt ở những khu vực ven thành phố, có mật độ xây dựng thấp và không khí trong lành. Hơn nữa, với mảnh đất riêng, bạn có thể tùy ý sử dụng (phải tuân thủ pháp luật) cho việc xây nhà ở, kinh doanh dịch vụ, cho thuê và tạo ra giá trị bền vững.
Tiềm năng tăng trưởng lớn
Với tốc độ phát triển hạ tầng giao thông và đô thị hóa đang diễn ra vượt bậc, giá trị đất nền dự kiến sẽ tăng nhanh chóng, đặc biệt tại những khu đất nằm trên các trục đường chính, gần khu dân cư, có mặt tiền đường… Giá đất có thể tăng vọt gấp đôi hoặc nhiều lần so với thời điểm ban đầu.
Giới đầu tư bất động sản cũng đánh giá rằng đất nền là một kênh đầu tư an toàn và lâu dài, nhờ vào khả năng linh hoạt về vốn và tính thanh khoản cao. Với tình hình nguồn đất ngày càng khan hiếm, trong khi người dân ưa chuộng nhà đất liền kề, giá đất nền có xu hướng tăng mạnh trong tương lai.
Đất không tự sinh thêm
Đất không thể tự tái tạo hoặc mở rộng, nhưng dân số liên tục gia tăng. Đặc biệt tại các khu vực trọng điểm và trung tâm thành phố, đất nền đang trở nên ngày càng hiếm hoi và đắt đỏ. Do đó, nhiều người sẵn sàng đầu tư mua đất để chờ cơ hội giá trị đất “leo thang” và thu lời.
Tài sản để dành cho con cháu
Trong tư duy của người Việt, việc dành cho con cái là một ưu tiên hàng đầu. Đất nền trở thành lựa chọn hoàn hảo, vì nó không bị mất giá theo thời gian như tiền tệ, và không gặp nguy cơ mất cắp như vàng. Đất nền tăng giá theo thời gian, trong thời gian dành cho con cái, bạn còn có thể cho thuê để có thêm thu nhập.
Các nguyên tắc khi đầu tư đất nền
Mọi loại hình bất động sản đều tiềm ẩn các rủi ro. Để tránh nguy cơ và cung cấp tư vấn tốt nhất cho khách hàng, các nhà môi giới cần phải hiểu rõ. Dưới đây là một số chi tiết cụ thể cần lưu ý:
Chủ đầu tư
Chọn chủ đầu tư là yếu tố quan trọng đầu tiên khi quyết định mua đất nền trong một dự án. Chủ đầu tư uy tín và có thành tích tốt sẽ đảm bảo khả năng hoàn thành dự án.
Tránh mua dự án giá rẻ mà không có nền móng
Không nên quyết định mua dự án chỉ dựa trên giá rẻ, vì có thể dẫn đến các vấn đề sau này như dự án thất bại hoặc không khả thi. Ngay cả khi có sự hỗ trợ từ người môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản, cũng nên tự tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro cho bản thân.
Không nên mua đất sổ chung
Đất có sổ chung (đồng sở hữu) có thể gây ra rất nhiều tranh chấp trong tương lai. Quyền sở hữu đất trong trường hợp này phụ thuộc vào sự đồng ý của nhiều người sở hữu, và có thể gây khó khăn trong việc tách sổ hoặc xác định vị trí đất nền.
Đảm bảo giấy tờ rõ ràng
Trong bất kỳ giao dịch nào, giấy tờ rõ ràng là quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua và cung cấp căn cứ khi xảy ra tranh chấp. Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ liên quan đến vị trí dự án, giá trị lô đất, chủ đầu tư, thiết kế xây dựng và thủ tục pháp lý.
Xác minh hồ sơ pháp lý
Về mặt pháp lý, đất nền dự án cần phải có các văn bản và hồ sơ cơ bản sau:
- Văn bản thỏa thuận về quy hoạch dự án từ văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng minh đã hoàn tất giải tỏa đền bù cho khu đất dự án (nếu cần).
- Hồ sơ chấp thuận từ UBND quận, huyện và văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Văn bản xác nhận cơ quan nhà nước giao đất cho dự án.
- Chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án từ chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, cần kiểm tra tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thực hiện dự án và cam kết bàn giao đúng theo cam kết ban đầu.
Sau khi đã kiểm tra tính pháp lý một cách kỹ lưỡng, bạn mới nên xem xét các yếu tố khác như sổ đỏ, giá cả, hướng vị trí để quyết định liệu có nên mua đất hay không.
Những thủ đoạn lừa đảo cần chú ý khi mua đất nền
Sự thiếu kiên nhẫn và cả tin của nhiều người đã tạo điều kiện cho một số kẻ gian lận sử dụng các chiêu thức lừa đảo, khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản trải qua những thất thoát lớn, thậm chí là hàng trăm tỷ đồng.
Dưới đây là 6 thủ đoạn lừa đảo phổ biến khi liên quan đến việc mua đất nền:
Chiếm dụng tiền đặt cọc
Một số doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng các dự án “ảo” để chiếm đoạt số tiền đặt cọc của khách hàng. Bằng cách gọi điện thoại thông qua môi giới, họ dụ dỗ khách hàng đến xem vị trí đất, tuy nhiên thực tế đất đó chưa được quy hoạch cho dự án nào và thậm chí có thể là đất dành cho công trình công cộng.
Họ còn tạo ra các thông tin quảng cáo trên website, với bản đồ và kế hoạch dự án hấp dẫn để lôi cuốn người mua. Thường những dự án này sẽ được tạo ra ở các vị trí đẹp, gần các tuyến đường chính, gần trường học và chợ, được bán với giá thấp hơn so với giá thị trường. Nhằm tạo sự tin tưởng, họ cảnh báo nhân viên dẫn khách tham quan khu đất, thậm chí làm cho cuộc tham quan trở nên sôi động với cảnh người người chen chúc để mua và ký hợp đồng ngay tại chỗ.
Giả mạo ngân hàng thanh lý nhà đất
Một số đối tượng cố ý tung ra các thông tin quảng cáo hấp dẫn như “bán đất ngân hàng thanh lý giá rẻ tại quận 2, quận 9, Thủ Đức”… hoặc mạo danh làm nhân viên ngân hàng để tạo niềm tin với người mua.
Chị Trần Thị Thảo, ngụ tại quận Bình Tân, TP.HCM, đã trải qua trường hợp này gần đây. Cô nhận được cuộc gọi từ một nhân viên môi giới bất động sản tại quận 2, giới thiệu rằng công ty đang bán hơn 10 lô đất phân lô tại đường Trần Não (quận 2, TP.HCM) với giá chỉ 850 triệu đồng/lô 60m2.
Dự án được giới thiệu là đất thế chấp tại ngân hàng, nhưng người chủ cũ không còn khả năng trả nợ nên ngân hàng đã liên kết với công ty bất động sản để phân lô bán nền, sau đó phát triển thành khu dân cư. Nhân viên này còn hứa rằng sau khi thanh toán 95%, khách hàng sẽ được thực hiện việc sang tên, công chứng. Hoặc nếu mua trả góp, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 50%, số còn lại trả góp trong 6 tháng không lãi suất.
Tuy nhiên, khi chị Thảo yêu cầu được xem giấy tờ và vị trí đất trước khi mua, nhân viên môi giới từ chối, nói rằng đất đang xây dựng hạ tầng nên không thể xem được. Mua dự án như thế này sẽ gặp rủi ro lớn.
Thực tế, đã có nhiều trường hợp khách hàng bị “tiền mất tật mang” khi mua đất nền mà các đơn vị môi giới đã tùy tiện tăng giá bán, thay đổi tên dự án và sau đó chiếm đoạt tài sản.
Giả mạo chính quyền, chủ đầu tư để lừa đảo
Nhiều công ty bất động sản uy tín đã lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân và tổ chức tạo ra các website giả danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.
Các website giả danh này sử dụng trái phép hình ảnh và thông tin về dự án, thậm chí còn ghi số điện thoại giả mạo. Có những trang web còn đăng tải thông báo về việc người đứng tên chủ đầu tư thay đổi, và rồi đưa ra giá bán thấp hơn so với mức dự kiến của chủ đầu tư để “lôi kéo” khách hàng.
Một lô đất nhưng bán cho nhiều người
Thủ đoạn này thường được áp dụng ở các mảnh đất, ngôi nhà đang chờ thủ tục chuyển đổi, cấp sổ đỏ, đền bù… Vì thiếu giấy tờ pháp lý, giao dịch thường chỉ diễn ra thông qua giấy tờ viết tay. Với một lô đất, các kẻ lừa đảo sẵn sàng tạo giấy bán cho bất kỳ ai muốn mua, dựa trên sự ngây thơ hoặc lòng tin của người mua.
Kết quả thường là khi phát hiện ra, kẻ lừa đảo sẽ biến mất với số tiền đã nhận, trong khi những người mua còn lại phải đối mặt với những vụ kiện tụng không ngừng nghỉ. Thủ đoạn này không chỉ áp dụng cho những bất động sản chưa có giấy tờ pháp lý, mà còn xuất hiện trong trường hợp nhà đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mua bán nhà đất qua vi bằng
Tại nhiều vùng, có những đối tượng lừa đảo cố ý rao bán những mảnh đất phân lô, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý (thường là những căn nhà “ba chung”: chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) bằng cách quảng cáo một cách hấp dẫn “giao dịch qua vi bằng do Thừa phát lại lập”.
Nhiều người mua đã rơi vào bẫy vì nghĩ rằng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay thế việc công chứng, chứng thực, coi đó là bằng chứng pháp lý cho giao dịch. Thực tế, những người mua theo cách này thường phải đối mặt với những hậu quả đắng cay.
Đánh tráo sổ đỏ khi hỏi mua đất
Thủ đoạn lừa đảo này thường nhắm vào người định bán nhà đất. Kẻ lừa đảo sẽ tiếp cận như là người mua nhà, và trong quá trình thăm quan sẽ yêu cầu mượn sổ đỏ và chụp hình để xác nhận thông tin, một yêu cầu dường như không thể từ chối.
Sau đó, nhóm lừa đảo sẽ sử dụng thông tin và hình ảnh này để tạo giả mạo hồ sơ nhà đất. Nhưng với mắt thường, hồ sơ giả này rất khó phân biệt. Tiếp theo, họ sẽ tiếp tục tiếp cận chủ nhà với vai trò mua nhà, và cố gắng đánh tráo hồ sơ thật và hồ sơ giả. Khi hành động này bị phát hiện, kẻ lừa đảo đã biến mất cùng số tiền nhận được, còn người mua thường phải đối mặt với những vụ tranh chấp phức tạp.
Tóm lại, việc đầu tư vào đất nền đòi hỏi sự cẩn trọng và tinh thần thận trọng cao đối với các thủ đoạn lừa đảo. Trước khi quyết định mua đất nền, người mua cần thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng, kiểm tra rõ ràng về pháp lý và chất lượng của dự án, đồng thời nên tìm đến các nguồn tư vấn đáng tin cậy để tránh rơi vào tình trạng bị lừa đảo và mất trắng số tiền đầu tư của mình.
Thị trường đất nền hiện tại và tương lai
Thị trường đất nền đang là một phần quan trọng trong ngành bất động sản và thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các nhà đầu tư và người mua nhà. Hiện tại, thị trường đất nền đang có những biến đổi quan trọng và xu hướng đáng chú ý, cùng với những triển vọng tương lai hấp dẫn.
Tình hình thị trường đất nền hiện tại
Trong những năm gần đây, thị trường đất nền đã chứng kiến sự biến đổi mạnh mẽ trong giá cả và nhu cầu. Những khu vực nằm gần các trung tâm đô thị hoặc có tiềm năng phát triển hạ tầng đã trở thành điểm nóng với mức tăng giá ấn tượng. Sự gia tăng đáng kể về nhu cầu nhà ở và kinh doanh đã thúc đẩy sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển.
Xu hướng tương lai của thị trường đất nền
Triển vọng tương lai của thị trường đất nền vẫn rất tích cực và hứa hẹn. Các chuyên gia dự đoán rằng với sự phát triển hạ tầng ngày càng được đầu tư, cùng với sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở, thị trường đất nền sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới.
Đặc biệt, việc đô thị hoá và phát triển hạ tầng giao thông tạo ra những khu vực mới với tiềm năng lớn cho việc đầu tư đất nền. Các khu vực ngoại ô trước đây có thể trở thành những vùng đất mới với các dự án phức hợp, khu đô thị mới, và các cơ sở hạ tầng tiện ích.
Những yếu tố tác động đến thị trường đất nền
Các yếu tố kinh tế, chính trị, và xã hội có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường đất nền. Sự biến đổi trong tình hình kinh tế quốc gia, chính sách phát triển hạ tầng, và biến động lãi suất ngân hàng đều có thể tác động đến quyết định đầu tư vào đất nền.
Lời kết
Như vậy, thông qua bài viết này, bạn đọc đã có cái nhìn tổng quan về đất nền dự án và những điều quan trọng cần lưu ý khi đầu tư vào loại hình này. Việc hiểu rõ về tính pháp lý, tiện ích sử dụng và các nguyên tắc cơ bản khi mua đất nền sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không mong muốn. Đất nền không chỉ đại diện cho một tài sản có giá trị, mà còn mang trong mình tiềm năng phát triển lớn trong tương lai. Qua sự cẩn trọng và tìm hiểu kỹ càng, bạn có thể tận dụng cơ hội và đưa ra những quyết định đầu tư thông minh. Chúc các bạn thành công trong việc khai thác và phát triển tài sản từ đất nền dự án!
CryptoViet tổng hợp
Trả lời