Đất tái định cư là gì? Có nên mua đất tái định cư không?

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là loại đất mà nhà nước cấp phép sử dụng nhằm bồi thường cho việc thu hồi đất và hỗ trợ những người dân bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo sự ổn định trong cuộc sống của họ. Theo quy định pháp lý, đất tái định cư là đất ở mà quyền sở hữu được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới. Luật Đất đai năm 2013 là tài liệu đầu tiên đề cập đến khái niệm và quy định về đất tái định cư:

• Những người sở hữu đất bị thu hồi có thể được bố trí tái định cư tại cùng khu vực nếu có dự án tái định cư hoặc các điều kiện phù hợp cho việc tái định cư. Ưu tiên sẽ được đưa ra cho những người sở hữu đất bị thu hồi sớm nhất và có đóng góp trong cách mạng.
• Phương án tái định cư đã được phê duyệt phải được công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, cũng như tại nơi địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư chứa đất bị thu hồi và khu vực tái định cư.
• Nếu người sở hữu đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà số tiền bồi thường và hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu, thì nhà nước sẽ hỗ trợ bằng số tiền cần thiết để mua suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ sẽ quy định cụ thể về mức tối thiểu của suất tái định cư để phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.
• Do đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, người kế thừa cũng có quyền sử dụng hợp pháp như bất kỳ loại đất ở thông thường nào khác.

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Nếu đất tái định cư tuân thủ đúng các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo luật pháp, bao gồm diện tích tối thiểu, sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu đã thực hiện thủ tục xin tách sổ đỏ, thì đất tái định cư cũng có thể được tách sổ đỏ giống như các loại đất thông thường khác.

Trong trường hợp đất tái định cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ), nhưng đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì vẫn có thể thực hiện tách sổ đỏ, thay đổi tên sở hữu, chuyển nhượng hoặc thế chấp theo quy định.

Có nên mua đất tái định cư không?

Như đã được đề cập trước đó, đất tái định cư là dạng đất mà nhà nước cấp để đền bù cho việc thu hồi đất và hỗ trợ những người dân bị ảnh hưởng. Do đó, trong trường hợp một cá nhân đã sở hữu mảnh đất tái định cư và có giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) đầy đủ, việc này thường tương đối an toàn từ góc độ pháp lý. Bạn hoàn toàn có thể thực hiện mua bán và tiến hành thủ tục công chứng như với bất kỳ mảnh đất nào khác.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tình hình hiện tại thường gắn liền với nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến di dời dân cư. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án vẫn chưa hoàn thiện và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, một số người đã sử dụng hình thức “Hợp đồng Ủy quyền” để thực hiện việc mua bán đất tái định cư. Trong trường hợp này, bạn cần nắm rõ các vấn đề sau:

Thực trạng chuyển nhượng đất tái định cư chưa có sổ đỏ

Mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đủ thẩm quyền như đối với đất ở thông thường, việc giao dịch chuyển nhượng đất tái định cư khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang theo nhiều rủi ro cho người mua.

Để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, hai bên thường phải tuân theo quy trình phức tạp. Thông thường, giao dịch này bao gồm hai hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Mặc dù hợp đồng này có đầy đủ các yếu tố theo quy định pháp luật, nhưng nó vẫn chưa bao gồm các chi tiết như số thửa đất, bản đồ, số giấy, số sổ đỏ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

Tiếp theo, để làm cho giao dịch chuyển nhượng này hợp pháp, hai bên thường phải lập thêm một hợp đồng ủy quyền. Theo hợp đồng ủy quyền, bên chuyển nhượng ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng để thay mặt mình quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến suất tái định cư, như quá trình bốc thăm, nhận quyết định cấp đất, thanh toán tiền sử dụng đất, nhận diện tích thực tế trên thực địa, tiến hành thủ tục để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định về việc sử dụng, quản lý, hoặc ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này thường phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn thành giao dịch chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) thường phải thực hiện thanh toán 90-95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho bên bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mặc dù có thể hoàn tất giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền, việc mua đất tái định cư khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang theo nhiều rủi ro. Chưa kể, tình trạng hạ tầng kỹ thuật và môi trường xã hội của các khu vực tái định cư hiện tại vẫn còn nhiều vấn đề chưa được giải quyết.

Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu

Vì hợp đồng ủy quyền thường được lập với mục đích che giấu giao dịch chuyển nhượng đất tái định cư, nếu bên chuyển nhượng quyết định rút lui khỏi giao dịch vì giá đất tăng hoặc lý do khác, họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền không còn giá trị. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, khi hợp đồng bị vô hiệu, hai bên sẽ phải phục hồi tình trạng ban đầu.

Như vậy, người nhận chuyển nhượng chỉ được hoàn trả số tiền đã trả cho bên chuyển nhượng mà không được tính thêm lãi. Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu hết số tiền này và không còn tài sản để thực hiện quyết định tòa án, việc thu hồi số tiền đó cũng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn.

Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng

Mặc dù cả hai bên đã ký và chứng thực hợp đồng ủy quyền, tuy nhiên, trong tình huống này, vì các hợp đồng ủy quyền thường không có sự trao đổi giá trị, bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương tại bất kỳ thời điểm nào, miễn là thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên được ủy quyền.

Khi bên ủy quyền chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương, sẽ xảy ra tranh chấp và có thể mở đường đến việc kiện tụng tại tòa án để đòi quyết định từ tòa. Kết quả cuối cùng có thể là tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu vì đã bị giả mạo như đã nêu trên. Trong tình huống này, bên chịu tổn thất chủ yếu là bên nhận ủy quyền.

Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Rủi ro này cũng không thể tránh khỏi, vì luật pháp không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận tương ứng. Điều này dẫn đến việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho suất tái định cư, đặc biệt là đất ở, chỉ có thể được cấp cho người đã được bố trí tái định cư (chủ gốc).

Trong thực tế, suất tái định cư thường không chỉ được chuyển nhượng cho một người mà có thể thông qua nhiều người trung gian, những người này thường không có mối liên kết với nhau. Vì vậy, người nhận chuyển nhượng cuối cùng thường gặp khó khăn trong việc xác định chủ gốc để thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.

Trong tình huống người nhận chuyển nhượng tìm thấy người chủ gốc, thường sẽ đối mặt với sự khó khăn và yêu cầu thêm chi phí, bởi người chủ gốc có thể gây khó dễ và đòi hỏi các khoản phí phụ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng và chứng thực.

Khó chuyển nhượng cho người khác

Trong trường hợp bạn nhận lầm một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn muốn thực hiện chuyển nhượng lại do gặp khó khăn về tài chính hoặc không có nhu cầu sử dụng, thì việc này trở nên khá phức tạp.

Bên chuyển nhượng lừa đảo

Rủi ro lớn nhất mà người nhận chuyển nhượng phải đối mặt là rơi vào các chiêu trò lừa đảo từ phía bên chuyển nhượng. Điều này thường xảy ra khi người chuyển nhượng thực hiện nhiều giao dịch đồng thời với nhiều người khác nhau.

Lời kết

Chia sẻ